Richtigstellungen 2.0

von | Apr 20, 2015 | 0 Kommentare

Im September 2014 waren wir im Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr. Die Fraktionen der Linken (Herr Dr. Pranzas, Anfrage, Antwort) und der Grünen (Herr Muckelberg, Anfrage, Antwort) haben jeweils eine Anfrage zum Thema „Solardorf“ gestellt, welche jetzt am 13. März von der Stadt beantwortet wurden.

Wir haben folgend die Antworten der Stadt auf die Fragen kommentiert:


Dr. Pranzas, Frage 1:
Liefert das dortige BHKW Strom und Fernwärme direkt in das Solardorf Müllerstraße (wie im Energiekonzept vorgesehen)?

Antwort:
Ja, eine Leitung wird vom BHKW direkt in das Baugebiet geführt und wird von hier aus an die Einzelhaushalte weiterverteilt. Es besteht die Verpflichtung hieran anzuschließen. Sichergestellt wird dies durch eine Grunddienstbarkeit, die Bestandteil der Kaufverträge ist.

Anmerkung:
Es ist richtig, dass die Wärme direkt aus dem BHKW kommt. Richtig ist aber auch, dass die Häuser über ein Verteilnetz mit Wärme versorgt werden. Dieses Netz ist aber privat und wird von der Firma Schilling betrieben. Diese Gesellschaft weigert sich, ordnungsgemäße Lieferverträge mit den Bauherren abzuschließen. Der Strom kommt nicht direkt aus dem BHKW: an einem Übergabepunkt am Baugebiet, wo der einzige öffentliche Stromanschluss im Baugebiet besteht, ist ein normaler Business-Liefervertrag zwischen der Stadtwerke und der Firma Schilling geschlossen, der mit „normalen“ Strom aus dem Netz der allgemeinen Versorgung gespeist wird.


Dr. Pranzas, Frage 2:
Welche Möglichkeiten haben die Bewohner des Solardorfes den Stromanbieter zu wechseln? Ist der Bezug beispielsweise von Öko-Strom möglich, für Bewohner, die ihren Strom nicht aus dem BHKW beziehen möchten?

Antwort:
Die Möglichkeit zum Stromanbieterwechsel besteht nicht. Mit Kauf des Grundstücks war die Tatsache bekannt, dass der Strom aus dem bereitgestellten BHKW bezogen werden muss.

Anmerkung:
Diese Aussage ist falsch. Es war keinem der Bauherren bekannt und ist aus den Verträgen so auch nicht ableitbar, dass ein Stromanbieter nicht frei gewählt oder gewechselt werden kann. Sogar in der Erläuterung zum Bebauungsplan ist auf Seite neun zu lesen: „…, darüber hinaus ist der Bezug von Strom vom BHKW möglich, …“. Derzeit ist „normaler“ Strom aus dem Netz der allgemeinen Versorgung im privaten Netz im Baugebiet. Damit fließt auch „grüner Atomstrom“ durch die Leitungen.


Dr. Pranzas, Frage 3:
Ist sichergestellt, dass jedes Haus im Solardorf über eine Photovoltaikanlage, Hausbatterie und Elektroauto verfügt? Sind Ausnahmen von der Regelung bekannt?

Antwort:
Die Errichtung von Photovoltaikanlagen ist über eine Festsetzung des Bebauungsplanes gesichert. Der Betrieb dieser Anlage im Sinne des Energiekonzeptes wird im Rahmen einer Reallast geregelt. Auch der Besitz und Betrieb des Elektroautos im Sinne des Energiekonzeptes ist sind im Rahmen der Reallast gesichert.
Der Betrieb der Hausbatterie, des Elektroautos und der Photovoltaikanlage sind darüber hinaus im „Solarpaket“ festgelegt, das Bestandteil der Grundstückskaufverträge ist.

Anmerkung:
Diese Aussage ist falsch. Die Verpflichtungen, die derzeit für alle Bauherren aus dem Bebauungsplan verpflichtend sind, sind die Umsetzung von 25qm-Photovoltaik pro Wohneinheit sowie die Nutzung von Fernwärme. Aufgrund unterschiedlicher Verträge sind acht von 21 Bauherren nicht zur Umsetzung des „Solarpaket“ verpflichtet. Dieser Umstand ist der Stadt schon lange bekannt. Das Elektroauto ist zudem auch nicht als Reallast gesichert worden, da dies nur für nicht bewegbare Dinge möglich ist. Im Januar 2015 wurde bei 13 Bauherren vertragswidrig eine Verpflichtung zum Betrieb einer PV-Anlage mit mindestens 3,12Kw eingetragen. Vertraglich geregelt ist nur eine Größe von 25qm! Zusätzlich wurde eine Unterlassung in die Grundbücher eingetragen die besagt, dass es untersagt ist, „auf dem Grundstück KFZ aller Art abzustellen, sofern der Eigentümer nicht zumindest einen PKW mit Elektroantrieb, der aus der auf dem Grundstück befindlichen Ladestation aufgeladen wird besitzt“. Beide Verpflichtungen Sind so nicht beurkundet worden und sind aus dem Grundstückskaufveträgen so auch nicht ableitbar. Der Notar Bernd Rodewoldt, der diese Eintragung veranlasst hat, verweist auf die Firma Schilling und sieht sich frei von irgendeiner Schuld.


Dr. Pranzas, Frage 4:
Wie stellen sich die Eigentums- und Dienstbarkeitsverhältnisse im Hinblick auf das Strom-und Fernwärmenetz des Solardorfes dar?

Antwort:
Das interne Stromnetz des Baugebietes gehört nicht wie üblich den Stadtwerken, sondern zum heutigen Zeitpunkt dem Erschließungsträger (Schilling GmbH). Nach Ablauf einer kurzen Eingewöhnungsphase ist die Übertragung des internen Stromnetzes an die Eigentümergemeinschaft vorgesehen. Das Fernwärmenetz befindet sich ebenfalls in privatem Eigentum.

Anmerkung:
Die Übergabe an die Eigentümergemeinschaft ist vertraglich nicht vereinbart und wird weiterhin von den Bauherren abgelehnt. Auf der Straße liegt eine Dienstbarkeit zugunsten der Stadtwerke Norderstedt, sodass diese auch schon heute die Bauherren direkt versorgen könnte.


Dr. Pranzas, Frage 5:
Wann ist mit der kompletten Fertigstellung des Solardorfes zu rechnen? Wie stellt sich die Vermarktungssituation derzeit dar?

Antwort:
Seitens der Firma Schilling sind alle Grundstücke verkauft. Es ist davon auszugehen, dass die Käufer die erworbenen Grundstücke zeitnah bebauen, es besteht allerdings hierzu keine zeitliche Verpflichtung.

Anmerkung:
Diese Aussage stimmt. Die Endherstellung der Straße im Baugebiet ist vertraglich für Ende 2015 vereinbart. Es gibt aber keine vertraglichen Fristen bezüglich der Lieferung von Komponenten des Solarpaketes durch die Firma Schilling.


Dr. Pranzas, Frage 6:
Gelten für die Gebäude im Solardorf Anforderungen, die über die Energieeinsparverordnung (EnEV) hinausgehen? Gibt es eine vertragliche Regelung, die den Bau von sog. „Passivhäusern“ unterbindet?

Antwort:
Die Errichtung von Passivhäusern ist zulässig, die o. g. Vertragsbestandteile (Elektroauto, Hausbatterie usw.) müssen aber auch erfüllt werden. Es ist im Kaufvertrag sichergestellt, dass die zu erstellenden Gebäude zusammen mit dem Energiekonzept mindestens den Anforderungen der EnEV 2012 genügen müssen.

Anmerkung:
Aufgrund unterschiedlicher Verträge kann diese Aussage nicht pauschal getroffen werden. Mindestens für acht Bauherren sind die o. g. Vertragsbestandteile des „Solarpakets“ nicht verpflichtender Bestandteil der Kaufverträge.


Dr. Pranzas, Frage 7:
Wie stellt sich der derzeitige Stand zur Einführung des Smart Grid dar?

Antwort:
Die zur Auswahl stehenden Firmen werden sich den Bauherren präsentieren, die sich zusammen für eines der angebotenen Systeme entscheiden sollen. Es ist jetzt schon absehbar, dass das Smart Grid kostengünstiger sein wird als ursprünglich veranschlagt.

Anmerkung:
Bisher wurde den Bauherren kein einziges System vorgestellt und es wurde auch kein Termin für eine Präsentation genannt. Vom Erschließer ist hierzu auch keine verbindliche Aussage zu bekommen. Zum jetzigen Zeitpunkt ist nicht sicher, ob es jemals ein Smart Grid geben wird. In einer Ergänzungsvereinbarung (zu den Grundstückskaufverträgen), welche die Stadt Anfang März 2015 den Bauherren (als Kompromiss für einen öffentlichen Strom- und Fernwärmeanschluss) angeboten hat, ist ein Smart Grid nicht mehr Bestandteil des „neuen Solarpakets“.


Dr. Pranzas, Frage 8:
Ist die Verpflichtung zur Übernahme eines Elektroautos im Grundbuch gesichert?

Antwort:
Ja, eine Reallast sichert über die kaufvertraglichen Vereinbarungen hinaus die Anschaffung und den Betrieb eines E-Autos. Die Festlegung auf einen bestimmten Autotyp wurde seitens des Investors aufgehoben, so dass in dieser Richtung Wahlfreiheit besteht. Dies geschieht vor dem Hintergrund, dass der Hersteller der Ladestationen nicht wie ursprünglich zugesagt ein rückladefähiges Modell zur Verfügung stellen konnte und somit ist auch die Kombination mit dem ursprünglich vorgesehenen Fahrzeugtyp hinfällig war. Die ruckladefähige Box ist dennoch ab Mitte diesen Jahres verfügbar.

Anmerkung:
Diese Antwort ist teilweise falsch. Bei acht Bauherren ist die Anschaffung und der Betrieb eines E-Autos vertraglich nicht geregelt. Bei den restlichen 13 Bauherren wurden im Januar, wie bereits bei Frage drei beschrieben, Verpflichtungen illegal durch den Notar Bernd Rodewoldt im Grundbuch eingetragen, die im Wortlaut und in ihrer Tragweite nicht den beurkundeten Verträgen entsprechen. Es ist derzeit also keine Verpflichtung zur Anschaffung und zum Betrieb eines E-Autos in 13 Grundstücken eingetragen, sondern nur das Verbot, KFZ auf dem Grundstück zu parken, wenn kein E-Auto besessen wird, welches auf dem Grundstück geladen wird.


Dr. Pranzas, Frage 9:
Besteht die Möglichkeit zu Einspeisung des überschüssigen Solarstroms in das öffentliche Stromnetz und wie wird die Einspeisung vergütet?

Antwort:
Zunächst soll der Strom untereinander getauscht werden und die Batterien gefüllt werden, hier bekommen die Bewohner 21,145ct/kwh, die öffentliche Einspeisung gibt nur 12,5ct/kwh. Es ist keine öffentliche Einspeisung geplant, sollte jedoch in sonnenreichen Monaten ein Überschuss erzielt werden, wird dieser derzeit ohne Vergütung ins öffentlich Netz eingespeist, bei einer Vergütung wären die Bewohner gewerbsmäßig tätig, was nach Auskunft der Schilling GmbH nicht beabsichtigt ist.

Anmerkung:
Da bisher kein Smart Grid umgesetzt ist und dessen Umsetzung fraglich ist, ist die Frage, wie Strom getauscht wird. Lieferverträge mit bekannten Konditionen sind nicht vorhanden. Die Firma Schilling weigert sich seit 1 1/2 Jahren Lieferverträge abzuschließen. Stattdessen werden Abschlagsrechnungen auf „Schätzbasis“ versendet, in welchen von Abrechnungsversuch zu Abrechnungsversuch die Strompreise variieren. Auf den neuesten Abschlagsrechnungen waren diesmal sogar Vergütungen für geschätzte Einspeisungen zu finden, die je nach Nachbar in ihrer Höhe variierten, je nachdem ob dieser einen Akku besitzt oder nicht. Da es sich um ein Verteilnetz handelt, ist die Verwehrung der Wahl eines freien Anbieters und die fehlende Zahlung der gesetzlichen Einspeisevergütung rechtswidrig. Dieser Umstand wurde im August 2014 bei der Bundesnetzagentur angezeigt und wird derzeit vom Ministerium für Energiewende, Landwirtschaft, Umwelt und ländliche Räume in Kiel geprüft.


Herr Muckelberg, Frage 1:
Welche Ziele sind mit dem Erschließer bezgl. des Energiekonzeptes vereinbart worden?

Antwort:
Das Energiekonzept mit den Bestandteilen BHKW, Smart Grid, Elektroauto und Photovoltaikanlage sowie Batteriezwischenspeicherung ist Inhalt der Bebauungsplanbegründung und Bestandteil des städtebaulichen Vertrages zwischen Stadt und Investor. Die Ziele dieser Bauentwicklung und des Energiekonzeptes sind: die E-mobilität zu fördern weitestgehend stromautark zu werden die öffentlichen Stromversorgungsnetze zu entlasten garantierte niedrige Energiekosten (Strom, Wärme) hohe Primärenergieeinsparung hohe Einsparung an Schadstoffen (CO2, NOx, etc.)

Anmerkung:
Diese Antwort ist korrekt.


Herr Muckelberg, Frage 2:
Wurden diese Ziele erfüllt bzw. werden sie noch erfüllt? Wenn ja, in welchem Zeitrahmen sind diese zu erfüllen?

Antwort:
Die Vermarktung der Grundstücke durch den Investor ist weitestgehend abgeschlossen. Im Zuge der Grundstücksverkäufe wurden die Verpflichtungen zur Umsetzung des Energiekonzeptes auf die Käufer übertragen. Zu welchem Zeitpunkt die jeweiligen Käufer ihre Immobilien erstellen und somit das Energiekonzept umsetzen ist nicht geregelt.

Anmerkung:
Alle Grundstücke sind verkauft. Acht von 21 Grundstücken enthalten die genannten Verpflichtungen nicht. Bei den restlichen Grundstücken ist keine zeitliche Umsetzung vorgeschrieben.


Herr Muckelberg, Frage 3:
Welche Auflagen wurden gemacht, z. B. hinsichtlich Photovoltaik Anlagen, der Hausbatterien, der Elektro-Autos (lade- und rückladefähig), Smart Grid, der Anbindung ans öffentliche Stromnetz (Wahlfreiheit des Versorgers, bzw. Verkauf des überschüssigen PV Stroms?

Antwort:
Das Energiekonzept mit detaillierter Beschreibung der einzelnen Komponenten und deren Leistungsmerkmalen ist als sogenanntes Solarpaket Bestandteil der Grundstückskaufverträge. Die Kosten hierfür sind auf einen Maximalbetrag gedeckelt, für mögliche Mehrkosten für das Solarpaket steht der Verkäufer (Erschließer) gerade. Eine Wahlfreiheit des Stromanbieters besteht nicht. Das ist den Käufern mit Unterzeichnung der Verträge bekannt, da davon ausgegangen wird, dass außer dem BHKW-Strom und dem Solarstrom keine zusätzlicher Strom benötigt wird.

Anmerkung:
Das Energiekonzept ist nicht Bestandteil der Grundstückskaufverträge. Bestandteil von 13 der 21 Verträge ist lediglich die Verpflichtung zur Anschaffung von zehn Komponenten des Solarpakets. Dass keine freie Wahl des Stromanbieters möglich ist, war nicht bekannt und ist so auch nicht vertraglich geregelt. Selbst in der Erläuterung zum Bebauungsplan steht auf Seite neun lediglich „…, darüber hinaus ist der Bezug von Strom vom BHKW möglich, …“


Herr Muckelberg, Frage 4:
Welche Regelungen gibt es für den Fall, dass der Erschließer diese Auflagen nicht oder nur zum Teil umsetzt?

Antwort:
Der Erschließer hat die mit der Verwaltung vereinbarten Regelungen umgesetzt, indem er die Bausteine des Energiekonzeptes im Grundstückskaufvertrag, in Reallasten und in Grunddienstbarkeiten verankert hat.
Gläubiger der Grunddienstbarkeiten (Anschluss an das BHKW) und der Reallasten (Errichtung und Betrieb Photovoltaikanlage und E-Auto) ist die Stadt Norderstedt (bzw. als Betreiber des BHKW die Stadtwerke). Somit obliegt es der Stadt, hier privatrechtlich einzugreifen, sofern sich die Grundstückseigentümer diesbezüglich nicht an die Verträge halten.
Bezüglich der weiteren Komponenten des Solarpakete (z. B. Smart Grid) besteht ein privat-rechtliches Vertragsverhältnis zwischen dem Erschließer und den neuen Eigentümern. Auch hier kann der Erschließer im Falle der nicht Einhaltung der Verträge den Rechtsweg einschlagen.
Sollte der Erschließer nicht auf die Einhaltung der Verträge bestehen, begeht er Vertragsbruch mit der Stadt, die eine Umsetzung des Energiekonzeptes mit dem Erschließer im Rahmen des städtebaulichen Vertrages vereinbart hat. Somit kann die Stadt hier nur mittelbar eine Umsetzung erreichen.

Anmerkung:
Es sind keine Reallasten auf den Grundstücken eingetragen worden. Reallasten z.B. für ein E-Auto sind nicht zulässig, da es sich um bewegliche Dinge handelt. Es ist richtig, dass die Stadtwerke Norderstedt Dienstbarkeiten für Strom und Fernwärme auf den Grundstücken eingetragen bekommen hat. Es ist aber auch richtig, dass diese sich weigert, die Dienstbarkeiten zu erfüllen und uns direkt zu beliefern! Zu behaupten, die Stadtwerke Norderstedt könne hier wegen Nichterfüllung privatrechtlich einzugreifen, wirkt vor dem Umstand irgendwie witzig.
Es ist richtig, dass die Umsetzung des Solarpakets zwischen der Firma Schilling und 13 von 21 Bauherren vertraglich geregelt ist. Es ist aber nicht so, dass die Bauherren die Komponenten nicht umsetzen wollen, sondern dass die Firma Schilling diese nicht liefern kann oder will. Diesbezüglich hat die Stadt sehr wohl einen Einfluss auf die Firma Schilling, da hier eine direkte vertragliche Beziehung besteht!


Herr Muckelberg, Frage 5:
Hat die Verwaltung bislang auf diese Vorwürfe reagiert (siehe http://ossenmoorring.de/presse-richtigstellungen/) und welche weiteren Schritte sind ggf. geplant?

Antwort:
Zu berücksichtigen gilt hier, dass es sich um ein Pilotprojekt handelt, so dass Komplikationen nicht immer auszuschließen sind. Auch eine etwas längere und stufenweise erfolgende Realisierung sollte in Betracht gezogen werden. Die Stadt unterstützt die Kommunikation zwischen den Akteuren.

Anmerkung:
Die Stadt hat eine direkte Kommunikation mit den Bauherren geführt. Hat sich Ende 2014 aber dazu entschieden, die Kanzlei „Becker Büttner Held Partnerschaft“ zu beauftragen, die ursprüngliche Umsetzung rechtlich zu prüfen. Dabei ist eine Ergänzungsvereinbarung zu den Grundstücksverträgen entstanden, die alle Bauherren dazu verpflichten soll, die Firma Schilling aus der Verantwortung zu entlassen, strittige Komponenten wie das Smart Grid, die rückladefähige Wandladebox oder das Smarthome zu liefern. Es ist anzumerken, dass acht Bauherren in keiner vertraglichen Verbindung zur Firma Schilling stehen, eine Ergänzungsvereinbarung dementsprechend auch keiner Grundlage entspricht. Nach der Anmerkung der Bauherren, dass diese Ergänzungsvereinbarung so rechtlich nicht umgesetzt werden kann, hat Herr Bosse in einem Schreiben Mitte März mitgeteilt, dass er die Stadtwerke und alle seine Mitarbeiter angewiesen hat, alle arbeiten an der Übernahme der Netze für Strom und Fernwärme durch die Stadtwerke Norderstedt einzustellen.


Herr Muckelberg, Frage 6:
Die Stadt Norderstedt Abteilung „Nachhaltiges Norderstedt“ hat lt. Pressemitteilung den 1. Preis (= 5.000 €) in einem Nachhaltigkeitswettbewerb u.a. für das „Baugebiet Solardorf Müllerstraße in Norderstedt – ein Meilenstein für die intelligente Stromnutzung mit Elektro-mobilität“ bekommen in dem lt. Presse „überschüssiger Strom … für Elektroautos genutzt oder gespeichert und nachts in Hausbatterien zurückgeführt werden … soll“. Wurde der Preis für das Konzept ausgelobt oder für die Umsetzung des Konzeptes/ Realisierung?

Antwort:
Die Stadt Norderstedt – nicht das Amt Nachhaltiges Norderstedt – erhielt im November 2013 den Nachhaltigkeitspreis 2013 des Landes Schleswig-Holstein für das Fußverkehrskonzept, die Themenrundwege in Norderstedt und das Baugebiet „Solardorf Müllerstraße“ als Meilenstein für die intelligente Stromnutzung mit Elektromobilität.
Der Nachhaltigkeitspreis 2013 war durch das Ministerium für Energiewende, Landwirtschaft, Umwelt und ländliche Räume des Landes Schleswig-Holstein unter dem Schwerpunkt „Mobilität nachhaltig denken!“ ausgelobt worden. Mit dem Preis wurden sowohl die konzeptionelle Vorgehensweise der Stadt Norderstedt zur Förderung des Fußverkehrs in Norderstedt als auch das mit dem Solardorf Müllerstraße einher gehende Konzept einer Elektromobilität in Räumen an der Schnittstelle zwischen Stadt und Land als neuartige Bausteine einer künftigen Nachhaltigen Mobilität gewürdigt.

Anmerkung:
Diese Aussage können wir nicht überprüfen.


Artikelbild: Dr. Stephan Barth  / pixelio.de

Die drei W’s: wer, was und warum

Hallo, dieser Blog ist über das "Solardorf Müllerstraße" in Norderstedt. Das einstige Vorzeigeprojekt der Energiewende verkommt mehr und mehr zu einer Ansammlung von Absurditäten. Hier berichte ich aus unserer persönlichen Sicht als Bauherren über den Sachstand und die aktuellen Entwicklungen. Dieser Blog dient ausdrücklich dafür, potentielle Interessenten weiterer Goodnest Solardörfer in Norderstedt (z.B. Flensburger Hagen) umfassend über die Risiken zu informieren.