Die Geschichte des Solardorf Müllerstraße

- Von der Idee bis zum heutigen Tag -

Die Inspiration des Solardorf Müllerstraße entstand bereits 1992 im Privathaus von Bernhard Luther in Norderstedt. Zu dieser Zeit baute er sein eigenes Haus mit einer Photovoltaikanlage und einer Luft-Wasser-Wärmepumpe. Die Wärmepumpe läuft seitdem wartungsfrei und kostet ihn im Jahresschnitt etwa 10 Euro pro Monat. Den Strom, den er auf dem Dach über das Jahr produziert, ist genau so viel, wie die Warmwasserbereitung für Dusche, Geschirrspülmaschine und Waschmaschine benötigt. Nichts ist energieaufwendiger, als 7°C kaltes Wasser auf 40 bzw. 60° durch Heizstäbe mit Strom zu erwärmen. Aus seinen persönlichen Erfahrungen ist folgend die Idee entstanden, dies in größerer Form in einer energieautarken Siedlung realisieren zu können.

Im Jahr 2006 kam er dann mit drei weiteren Energiewendefreunden zusammen, dem Architekten Jakob Ripplinger, Thomas Leidreiter (Fa. Solar im Norden) und Makler Mario Schlichting. Der Architekt Jakob Ripplinger hatte bereits 2003 in Norderstedt Glashütte versucht, auf einer rund 25.000 Quadratmeter großen Fläche zwischen den Straßen Wilstedter Weg, Op de Hütt, Grüner Weg und Hofweg ein Öko-Dorf mitten in der Stadt umzusetzen. Doch es scheiterte an den nicht genügend vorhandenen Geldmitteln. Zusammen planten sie in der Folge eine Siedlung, die im Jahresdurchschnitt energieautark sein könnte. Gleichzeitig sollte sie eine Generationen übergreifende Siedlung sein. Über den Bauern Harder sollte es möglich sein, ein Grundstück in attraktiver Lage in Glashütte zu erwerben. Ein angrenzendes Grundstück, welches der Bauer bereits an die Stadt Norderstedt veräußert hatte, konnte durch die Zusage der Stadt Norderstedt in die Planungen mit eingebunden werden.

Im Norden der Grundstücke, angrenzend an die Grundschule Glashütte, sollten höher geschossige Häuser für Senioren entstehen. In der Mitte und im Süden eher Reihenhäuser oder Doppelhäuser für Familien. Das Konzept sah vor, dass die Grundstücke voll erschlossen und möglichst mit einer ganztätigen beschattungsfreien Süd-Nord-Ausrichtung aufgeteilt werden. Die Häuser sollten von nur einem Bauträger erstellt werden, der in flexibler Bauweise mit ökologischen Baustoffen die Häuser kostengünstig erstellen kann, z.B. im Holz-Rahmen-Bau. Die Dächer sollten dabei großzügige, leicht abgeschrägte Formen haben und Richtung Süden ausgerichtet werden. Als Heizungsform war aufgrund der persönlichen Erfahrungen eine intelligente Luft-oder Wasserwärmepumpe geplant, die Wohneinheiten (z.B. auch mehrere Reihenhäuser) mit Warmwasser und in den Wintermonaten zusätzlich mit Heizwärme versorgen sollte. Als Heizsysteme in den Häusern sollten grundsätzlich nur Fußbodenheizungen aufgrund der geringen Vorlauftemperatur in Frage kommen. Für den Tausch des Stroms untereinander sollte möglichst die Gründung einer „Genossenschaft“ angestrebt werden, welche die Stromerträge an die Stadtwerke Norderstedt verkaufen und günstig den Strom für die Wärmepumpen und individuelle Einzelverbräuche von den Stadtwerken Norderstedt oder Stromversorgern zum „Grossverbraucherpreis“ zurückkaufen könnte. Des Weiteren war geplant, dass die Wohneigentümergemeinschaft, also die Genossenschaft eine überschaubare Größe behält, damit gemeinsame Entscheidungen möglich sind. Darüber hinaus war angestrebt, auch die zukünftige Elektroautomobil-Generation schon mit berücksichtigen. Hierfür sollten E-Tankstellen im Plangebiet vorgesehen werden. Die Elektroautos sollten am Besten in einer Art E-Fahrzeug Car-Sharing von der Gemeinschaft der Anwohner organisiert werden.

Zum Zwecke der Umsetzung dieser Idee wurde 2009 eine eigene GmbH gegründet, die Sonnendorf neue Lebensräume GmbH. In den Planungen kam man auf eine Gesamtsumme für die Umsetzung des „Sonnendorf Ossenmoor“ von etwa 15 Millionen Euro. Darin sollten die Grundstückskäufe, die Planungskosten, die Erstellung der Häuser sowie die Komponenten wie Smartgrid enthalten sein. Laut der Kalkulation sollte ein Haus ab 110qm ab 170.000 Euro erhältlich sein. Für die Grundstücke war ein Verkaufspreis pro Quadratmeter von 230 Euro angedacht gewesen.  Ein weiterer Mitstreiter, Thomas Leidreiter, ebenfalls Geschäftsführer der Sonnendorf GmbH, war in der Folge für die Aquisition von Investoren zuständig. Doch die Finanzkrise von 2008 hatte ihre Spuren hinterlassen. So war das Projekt für die Deutsch Bank zu klein und für weitere angefragte Institutionen wiederum zu groß. Auch die unterschiedlichen Auffassungen bezüglich der finanziellen Beteiligungen und der Umsetzung des Gesamtprojekts, ließen das Projekt mit den Beteiligten scheitern. Nach vier Monaten war das Projektteam resigniert, und man trennte sich.

Der Baudezernent der Stadt Norderstedt, Thomas Bosse, war weiterhin sehr an der Idee des Sonnendorfes und deren Umsetzung interessiert. Er hatte bereits den ersten Versuch 2003 des Architekten Jakob Ripplinger unterstützt. Ab 2009 arbeitete er sich interessiert in das neue Konzept ein und besuchte in der Folge mit Bernhard Luther einige Architektenmessen. In Gesprächen auf den Messen und im Rathaus erkannte man, dass es rechtlich nicht möglich war, den zukünftigen Eigentümern vorzuschreiben, wie sie zu bauen haben. Nur die Installation einer Photovoltaikanlage war im Bebauungsplan zu regeln.

Die Sonnendorf GmbH wurde durch Bernhard Luther in Eigenregie noch weiter aufrechterhalten, neue Pläne entwickelt und auch die passenden Gebäudehersteller ausfindig gemacht. Da aber nun bald die Einlagegelder der GmbH aufgebraucht worden waren und sich keine Lösung innerhalb der Finanzkrise erkennbar war, bzw. auch kein Käufer für die Idee inkl. der Sonnendorf GmbH zu finden war, führte Bernhard Luther die GmbH in die Liquidation die im Jahr 2011 abgeschlossen war.

Zwischenzeitlich stand ebenfalls die Fläche nördlich der Grundschule Glashütte zum Verkauf (heute Straße Bestestieg) und es wurde überlegt, diese ebenfalls mit in die Planungen des Sonnendorfes mit aufzunehmen. Leider fehlte es an ausreichend liquiden Mitteln, sodass davon wieder abgesehen werden musste. Da die Heizungsanlage der Grundschule Glashütte sehr teuer war, plante die Stadt Norderstedt dafür die Errichtung eines Blockheizkraftwerks. Die Stadtwerke Norderstedt hatte länger erkannt, dass mit Strom kein Geld zu verdienen war. Im Haushalt der Stadtwerke Norderstedt verdiente man mit Fernwärme und WilhelmTel aber Geld. Die Stadt Norderstedt hatte folgend die Idee, das Blockheizkraftwerk sowohl für das Baugebiet im Norden als auch für das Sonnendorf im Süden der Schule zu konzipieren. Damit hatte man zudem die Möglichkeit, den produzierten Strom des Blockheizkraftwerks ohne die Steuern und Abgaben, die sonst fällig sind, in einer Art Insellösung den Anwohnern preisgünstiger anbieten zu können.

Nach dem Ausscheiden von Thomas Leidreiter aus dem Projektteam kümmerte sich der Makler Mario Schichtling um die Akquise von Geldgebern. Nachdem eine Zeitungsannonce geschaltet wurde, kam man mit der Firma Schilling Immobilien aus Bad Salzuflen ins Gespräch. Diese äußerte in Gesprächen Interesse, wollte aber nicht als Bauträger auftreten, da sie damit in der Vergangenheit schlechte Erfahrungen gemacht hatte. Der Investor Werner Schilling kaufte in der Folge erst das kleine Grundstück vom Bauern Harder ab, in 2012 dann den größeren Teil von Stadt Norderstedt. Hätte die Stadt das Grundstück vor 2012 an den Investor veräußert und zu Bauland erklärt, hätte der Bauer noch 75 Euro pro Quadratmeter von der Stadt Norderstedt bekommen müssen.

Der Investor Werner Schilling hat ab 2010 die Führung bei der Verfolgung der Sonnendorf Idee übernommen und das Projekt in goodnest Solardorf Müllerstraße umbenannt. Er gab den bisherigen Projektmitgliedern das Versprechen, das Konzept in ihrem Sinne weiter so umzusetzen, wie es bisher geplant worden sei. Das Ingenieurbüro EST Volker Stracker war folgend damit beauftragt, dass Konzept aus technischer Sicht durchzuplanen, denn bisher waren die Planungen von Visionisten getrieben, nicht von Ingenieuren. Zusätzlich neu mit an Bord war der Elektroauto-Pioniert Siri Karabak, wodurch der Fiat 500 als mobiler Speicher mit ins Projekt kam. Die bisherigen Projektmitglieder zogen sich in der Folge zurück, die Sonnendorf neue Lebensräume GmbH wurde 2011 liquidiert. Die Stadt Norderstedt empfand den Fiat 500 als wenig alltagstauglich, sodass das Auto und später auch Siri Karabak wieder aus dem Projekt ausstiegen.

Ab 2011 ging die Schilling Immobilien mit dem Konzept auf Messen, veröffentlichte Artikel in Fachjournalen. Für das Thema Photovoltaik und Stromspeicher hatte er die Firma Turkes Solar sowie die Firma E3/DC gewinnen können. Für das Thema Elektromobilität und die rückladefähige Wandladebox waren die Firma Nissan Thomsen und die Firma Veniox engagiert worden. Um den Strom intern tauschen zu können, war ein Smartgrid namens Strucktureware vorgesehen, welches mit dem auf KNX basierenden Smarthomesystem Junioor von Telefunken dafür sorgen sollte, dass der Strom intelligent gespeichert und getauscht werden konnte. Für die Umsetzung und fristgerechte Abstimmung mit den Hausbaufirmen der jeweiligen Grundstückskäufer, sollte das Ingenieurbüro EST Volker Stracker zuständig sein. Eine Änderung im Konzept war, dass die Häuser nicht mehr von einem Bauträger erstellt werden, sondern von unterschiedlichen Bauträgern, die sich die Grundstückskäufer individuell aussuchen konnten. Die Netze für Strom und Fernwärme wollte Werner Schilling für die Bauzeit selbst betreiben und nach einer Übergangsphase, die er selbst mit etwa zwei Jahren kalkulierte, an die Grundstückskäufer übergeben.

Ende 2012 ging der Investor nach dem Erwerb aller benötigen Flächen in den Verkauf der Grundstücke. Bereits Anfang Januar 2013 war das erste Grundstück verkauft und beurkundet. Vertraglich wurden die Vorgaben zur Umsetzung im März 2013 in dem städtebaulichen Vertrag zwischen dem Investor und der Stadt Norderstedt festgehalten. Da der Vertrag bei den ersten Grundstücksverkäufen noch nicht vorlag, wurde bei der Beurkundung nur die erste und die letzte Seite beigelegt. Da es rechtlich nicht möglich gewesen war, das Konzept mit dem Bebauungsplan verpflichtend vorzuschreiben, wurden die Käufer durch die Grundstückskaufverträge zur Umsetzung verpflichtet. Im März 2013 starteten die Erschließungsmaßnahmen des Baugebietes, was im Sommer abgeschlossen war.

Die Kommunikation zwischen dem Ingenieurbüro und den Grundstückskäufern gestaltete sich in der Folge schwierig. So konnte der Ingenieur nicht beantworten, welche Durchmesser Rohre zur Durchführung der Fernwärme in der Bodenplatte haben sollten oder was man bei seinem Elektriker in Bezug auf Smarthome beauftragen sollte. Da sich ab August 2013 aber bereits die ersten Häuser im Bau befanden, waren diese Informationen essentiell wichtig. Da mehrere Neubauherren das Gefühl hatten, in ein Konzept zu investieren, wo der Ingenieur es selbst nicht versteht und wo einige Dinge nicht geklärt sind, haben sich diese zusammengeschlossen und sind zusammen auf den Investor Werner Schilling zugegangen. Herr Schilling hat in der Folge Informationsveranstaltungen mit den Bauherren zusammen initiiert, um die missglückte Kommunikation des Projektingenieurs zu beseitigen. Auf den Veranstaltungen kam zu Tage, dass u.a. das Smartgrid aufgrund hoher Kosten nicht mehr realisiert werden sollte, später sollte das Smartgrid in das Smarthome, noch später in den Stromspeicher integriert werden. Bei einigen Bauherren war unterdessen der Baufortschritt soweit fortgeschritten, dass z.B. nicht auf eine definitive Aussage zum Smarthome System gewartet werden konnte. Im Verlauf des Projektes wurde das Smarthome als optional erklärt.

Der Investor musste in der Zwischenzeit einräumen, dass die Firma Veniox aus Bremen die rückladefähigen Ladeboxen nicht liefern konnte. Auch der rückladefähige Nissan Leaf konnte durch die Bauherren nicht beim Autohaus Thomsen bestellt werden. Die Stadt Norderstedt bewerte die Probleme als Anlaufschwierigkeiten. Für den Investor reichte es im Februar 2014, als herauskam, dass der Ingenieur bei einem Haus die Heizung falsch berechnet hatte, wodurch diese das Haus nicht höher als 19°C beheizen konnte. Der Ingenieur wurde mit sofortiger Wirkung von dem Projekt abberufen. Etwa in dem gleichen Zeitraum erfuhren die Bauherren das erste Mal vom Investor, dass sie zukünftig Eigentümer der Netzte für Strom und Fernwärme werden würden und diese etwa zwei Jahre nach Fertigstellung in Eigenregie weiterführen sollten. Da dies weder vertraglich geregelt war noch zu Anfang offen kommuniziert wurde, regte sich unter den Bauherren Widerstand. In den Grundstückskaufverträgen war immer von öffentlich erschlossenen Grundstücken die Rede gewesen, sodass bei keinem der Bauherren aufgrund der Tatsache, dass es ein Smartgrid geben soll, darauf geschlossen wurde, dass es sich zwangsweise auch um ein privates Stromnetz handeln müsse. Die Stadtwerke Norderstedt lehnte aufgrund des privaten Netzes in der Folge alle Anträge der Bauherren auf Herstellung eines öffentlichen Stromanschlusses ab.

Die Stadtwerke Norderstedt weigerte sich in der Folge auch, die Bauherren direkt mit Fernwärme zu beliefern. Dienstbarkeiten, die auf den Grundstücken lasten und die Bauherren dazu verpflichten, ausschließlich Wärme von den Stadtwerken Norderstedt zu beziehen und keine eigenen Anlagen zur Erzeugung von Wärme zu errichten, konnten demnach nicht erfüllt werden. Der Bitte, diese Dienstbarkeiten zu löschen, stimmte die Stadt im Mai 2014 schriftlich zu, in einer Erklärung Ende Juli 2014 widerrief sie diese Zustimmung aber wieder und begründete dies mit der Wirtschaftlichkeit des Blockheizkraftwerks. Sollte aber ein Bauherr dagegen verstoßen, würde sie dagegen nicht vorgehen.

Etwa zeitgleich suchte die Stadt Norderstedt zusammen mit dem Investor Schilling und dem Partner für die Stromspeicher, E3/DC nach Lösungen für die Herausforderungen im Projekt Solardorf. Im Frühjahr eingeforderte Nachweise, dass es rückladefähige Wandladeboxen, E-Autos oder ein Smargrid gibt, war der Investor Schilling bisher schuldig geblieben. Besonders schade, seit Abberufung des Projektingenieurs EST Volker Stracker wollte der Investor Schilling seine Aufgaben kommissarisch übernehmen, hatte aber keinerlei technische Expertise. Bauvorhaben, die in der Folge errichtet wurden, verfügten über unterschiedlichste Smarthome-Systeme. Stromspeicher wurden nicht mehr bei jedem Haus eingebaut, weil die Bauherren nicht in Einzelbausteine investieren wollten, da diese eigentlich nur in Kombination Sinn machen sollten. Der Investor Schilling was aber den Nachweis eines funktionierenden Gesamtkonzeptes bisher schuldig. Die Firma E3/DC bot in der Folge an, ein Smartgrid basierend auf den Daten des Stromspeichers entwickeln zu wollen. Aufgrund von Kommunikationsschwierigkeiten mit dem Investor Schilling ist es dazu aber nicht gekommen.

Im November 2014 haben sich die Bauherren ein Herz genommen und nach erfolgreicher Pressearbeit die Stadt Norderstedt dazu bewegen können, direkte Gespräche zu führen. Denn: es gab ein vertragliches Dreiecksverhältnis. Die Stadt Norderstedt hatte mit dem Investor Schilling einen Vertrag und der Investor Schilling hatte mit den jeweiligen Bauherren einen Vertrag. Der Investor Schilling war also nicht in der Lage, das Konzept der neuen Realität anzupassen, da die Stadt Norderstedt ihn in Absprache über den städtebaulichen Vertrag zu genau diesem Konzept verpflichtet hatte. In den direkten Gesprächen zeigte sich die Stadt Norderstedt gesprächsbereit, erarbeitete mit den Juristen der Kanzlei bbh einen Ergänzungsvertrag zum Grundstücksvertrag, dem alle Bauherren ausnahmslos zustimmen sollten. Darin war ein modifiziertes Konzept vereinbart: verpflichtend sollte ab nun nur noch Photovoltaik, ein Elektroauto inkl. Ladebox sowie ein Stromspeicher sein, Marke und Modell sollte nicht relevant sein.

Aufgrund der Besonderheit, dass nicht alle Bauherren direkt bei Schilling Immobilien gekauft hatten, konnte der entworfene Ergänzungsvertrag mit der Schilling Immobilien gar nicht funktionieren, darüber hinaus hatten etwa sieben Bauherren das Solarpaket nur optional im Grundstücksvertrag und hätten sich über den Ergänzungsvertrag zu etwas verpflichten müssen, wozu sie vorher nicht verpflichtet gewesen wären. Die Bauherren lehnten das Angebot der Stadt Norderstedt in der Folge ab, was den Baudezernenten Thomas Bosse sehr ärgerte. Sein Angebot, das Strom- und Fernwärmenetz zu übernehmen, wenn alle dem Ergänzungsvertrag zustimmen, zog er folgend zurück.

Im März 2015 erfuhren die Bauherren, dass auf den Grundstücken, die bei Schilling Immobilien über den Notar Bernd Rodewoldt beurkundet wurden, zwei neue Dienstbarkeiten eingetragen wurden. Der eigentlich unparteiliche Notar hatte die Bauherren vor Eintragung der Dienstbarkeiten über die geplante Eintragung nicht informiert. Der Wortlaut der Dienstbarkeiten war der folgende:

Dienstbarkeit 1: Dem Grundstückseigentümer ist es untersagt, auf dem Grundstück andere betriebsfertige Einrichtungen zur Gewinnung / zum Bezug von Strom zu haben oder zu nutzen, wenn nicht auch auf dem Dach des zu errichtenden / errichteten Wohngebäudes eine Photovoltaikanlage mit einer Mindestleistung von 3,12 kW pro Wohneinheit errichtet, betrieben, Instand gehalten und – soweit erforderlich – erneuert wird.

Dienstbarkeit 2: Dem Grundstückseigentümer ist es untersagt, auf dem Grundstück Kraftfahrzeuge aller Art abzustellen, wenn er nicht zumindest einen Pkw mit Elektroantrieb besitzt, der aus der auf dem Grundstück befindlichen Ladestation aufgeladen wird.

Besonders bemerkenswert war, dass die Inhalte der Dienstbarkeiten sehr weit von den Kaufverträgen abwichen. So war geregelt, dass Photovoltaik installiert werden soll. Nicht aber war vertraglich vereinbar, dass wenn dies nicht geschieht, der Stromanschluss untersagt wird (betriebsfertige Einrichtungen zur zum Bezug von Strom). Weiterhin wurde der Kauf und Betrieb eines Elektroautos vereinbart. In keinem Satz wurde aber vereinbart, dass man auf seinem Grundstück nicht parken darf, wenn man kein Elektroauto mit Ladebox besitzt.

Der Notar sah sich im Recht, diese Eintragungen vorzunehmen, da er sich im Kaufvertrag ein unwiderrufliches und zeitlich unbeschränktes Recht eingeräumt hatte, die Grundstückskaufverträge auszulegen. Der genaue Wortlaut der Dienstbarkeiten soll laut Notar in Abstimmung zwischen Schilling Immobilien, der Stadt Norderstedt und dem Amtsgericht Norderstedt (Dienstherr des Grundbuchamts) entstanden sein. Die Stadt Norderstedt, welche die begünstigte der Dienstbarkeiten war, sah sich nicht in der Lage, Löschungsbewilligungen für die strittigen Dienstbarkeiten auszustellen. Auch an dem textlichen Inhalt, der recht weit von den Kaufverträgen abweicht, konnte die Stadt Norderstedt sich nicht stoßen.

Ende 2015 erklärte die Stadtwerke Norderstedt den Bauherren, dass sie zum 31.03.16 den Betrieb des Stromnetzes vom Investor Schilling übernehmen werden. Den Betrieb des Fernwärmenetzes, der von unzähligen Ausfällen gezeichnet war, lehnte die Stadt Norderstedt aber ab. Trotz stetigem nachfragen des Investors Schilling und der Bauherren bei der Stadt Norderstedt, das Fernwärmenetz doch zu übernehmen, wurde dies bis heute abgelehnt. In der Zwischenzeit kam heraus, dass die Hauptursache für die Ausfälle der Fernwärme nicht im Netz im Solardorf liegt, sondern im Blockheizkraftwerk, welches durch die Stadtwerke Norderstedt selbst betrieben wird. Zeitgleich kam es im Versorgungsgebiet von Bestestieg, dem Nachbarbaugebiet, ebenfalls zu Ausfällen.

Ende 2016 ist die Übernahme des Fernwärmenetzes durch die Stadtwerke Norderstedt immer noch nicht geklärt. Der Investor Schilling, welcher das interne Netz betreibt, weigert sich weiterhin beharrlich, mit den Anwohnern rechtmäßige Fernwärmelieferverträge abzuschließen. Auch die Stadtwerke Norderstedt weigern sich. Von dem ursprünglichen Konzept ist auf 20 von 21 Häusern Photovoltaik installiert, einen Speicher haben 6 von 21 Häusern, ein Smarthome in unterschiedlichsten Ausführungen ist in 10 von 21 Häusern vorhanden, ein Elektroauto inkl. Ladebox besitzt ein Haus, 20 von 21 Häuser werden mit Fernwärme beheizt. Bis heute ist kein Smartgrid umgesetzt und rückladefähige Elektroautos und Wandladeboxen sind auch Ende 2016 immer noch nicht auf dem deutschen Markt vorhanden. Trotz dieser bekannten Tatsachen ist die Stadt Norderstedt weiterhin nicht gewillt, einer Löschung der etwa auf der Hälfte der Grundstücke lastenden Dienstbarkeiten zuzustimmen. Die Stadt sieht in einer aktuellen Stellungnahme sogar die Bauherren im Solardorf als Grund für den aktuellen Zustand des Solardorf Müllerstraße. Sehr schade.