Die Stadt Norderstedt weiß nicht, was sie will!
Das innovative Neubaugebiet im Ossenmoorring, besser bekannt unter Solardorf Müllerstraße, wird von der Stadt Norderstedt und dem Baugebietsentwickler, der Schilling Projekt Gesellschaft mbH, an der Realität vorbei umgesetzt. An welcher Stelle man genau anfangen sollte zu berichten, fällt mit der Zeit immer schwerer, da der Sachstand mehr als komplex ist. In diesem Artikel werde ich über das Thema Grunddienstbarkeit und Netze berichten.
Grunddienstbarkeit zugunsten der Stadtwerke
Beim Kauf des Grundstücks haben wir akzeptiert, dass eine auf dem Grundstück lastende „beschränkt persönliche Grunddienstbarkeit“ zugunsten der Stadtwerke Norderdedt für Strom und Wärme übernommen wurde. „Wesentlicher Inhalt der Dienstbarkeit ist das ausschließliche Recht der Stadt Norderstedt – Stadtwerke Norderstedt, für die Grundstücke im Solardorf Müllerstraße die Wärme zu erzeugen. […] Weiterhin wurde auch geregelt, dass die Grundstückseigentümer mit Ausnahme der Photovoltaikanlagen auf den Grundstücken grundsätzlich keine eigenen Anlagen zur Stromversorgung errichten oder betreiben oder Dritte hiermit beauftragen dürfen.“ So definiert es die Stadtwerke Norderstedt auch noch einmal in einem Schreiben vom 29.07.2014. In der Annahme, dass wir direkt von den Stadtwerken Norderstedt angeschlossen und beliefert werden, haben wir die Grunddienstbarkeit akzeptiert.
Die Realität sieht aber anders aus! In der Realität hat der Baugebietsentwickler ein eigenes Netz für Fernwärme und parallel zu städtischen Stromkabeln ein eigenes Stromnetz im Baugebiet verlegt, an welches sich alle Eigentümer anschließen sollen. Vertraglich sind wir dazu nicht verpflichtet und auch unsere Nachbarn finden dazu keinen expliziten Punkt in den Verträgen. Die Stadtwerke als Grundversorger des Stadtgebiets Norderstedt besitzt eine Grundversorgungspflicht, weigert sich aber, der Erfüllung der Grunddienstbarkeit oder zumindest der Grundversorgungspflicht nachzukommen – mit dem schriftlichen Statement, die „Stadtwerke Norderstedt begrüßt und unterstützt das oben beschriebene Konzept zur Stromversorgung und beabsichtigt daher nicht, im Solardorf Müllerstraße ein eigenes Energieversorgungsnetz.“ (Schreiben vom 29.07.2014) Diese Aussage ist nur halb richtig, denn die Stromkabel der Stadtwerke liegen bereits in der ringförmigen Straße.
Am 07.06.2014 hatten wir jedoch von der Rechtsabteilung der Stadtwerke Norderstedt die Info bekommen, dass die Stadtwerke Norderstedt „zur Löschung der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten der Stadtwerke Norderstedt, lastend auf den jeweiligen Grundstücken bereits sind. Wir haben die Stadt Norderstedt gebeten, uns die Auszüge der jeweiligen Grundbücher für alle Eigentümer zur Verfügung zu stellen, damit wir die entsprechenden Löschungsbewilligungen diskriminierungsfrei für alle abgeben können.“ Diese Reaktion hatten wir erwartet, denn wenn man schon nicht liefern will, braucht man ja auch nicht die Dienstbarkeit auf den Grundstücken.
In dem Schreiben vom 29.07.2014 rudert die Stadtwerke Norderstedt jedoch zurück und will von den Dienstbarkeiten nicht mehr Abstand nehmen. Die Topjuristen der Stadt haben sich folgende Variante überlegt: „Die Stadt Norderstedt – Stadtwerke Norderstedt bestätigt daher, dass sie auf eine Durchsetzung der Verpflichtung, keine eigenen Stromversorgungsanlagen zu errichten oder zu betreiben oder Dritte hiermit zu beauftragen verzichtet. Außerdem wird auf eine Geltendmachung von Ansprüchen gegen die Grundstückseigentümer wegen eines Verstoßes gegen die übernommene Verpflichtung verzichtet.“ Anders formuliert: Wir gehen gegen die Verletzung der Dienstbarkeiten nicht vor und verzichten auf Geltendmachung der Ansprüchen, löschen wollen wir diese aber auch nicht. Der Anschluss an das private Netz des Baugebietsentwicklers stellt bereits eine Verletzung der Dienstbarkeiten dar! Weiterhin stellt sich auch die Frage, ob eine einfache Projekt-Gesellschaft überhaupt ein solches Netz betreiben darf und ob der Baugebietsentwickler über genügend Expertise verfügt, das Netz störungsfrei zu betreiben.
Betrieb des Netzes
Ein weiterer Punkt, in dem Unklarheit besteht, ist die Frage, wem zu welchem Zeitpunkt die Netze gehören. Zu Anfang hieß es von Seiten des Baugebietsentwicklers, dass die Straße nach 2 Jahren, wie es bei so gut wie allen Neubaugebieten üblich ist, in den Besitz der Stadt übergeht. Damit gehen an und für sich auch die darin enthaltenen Netze und Versorgungsleitungen an die Stadt. Dies scheint hier aber getrennt zu sein. Die Netze sollen nach den 2 Jahren im Eigentum des Baugebietsentwicklers bleiben ODER auf eine von den Bauherren gegründete Bürgerenergiegenossenschaft übergehen. Dies will keiner der Bauherren! Dieser Umstand wurde in keinem der Verträge auch nur beiläufig erwähnt.
Wenn man bedenkt, dass auf den Grundstücken beschränkt persönliche Dienstbarkeiten der Stadtwerke Norderstedt liegt und in den Grundstückskaufverträgen unter §1 Punkt 5 Absatz a von „Herstellung der öffentlichen Straßen und Wege“ im Zuge der Erschließung geschrieben wird, lässt nicht auf den oben beschrieben Zustand schließen. Irreführend schreibt der Baugebietsentwickler folgend weiter „Hausanschlussbeiträge für Anlage im Sinne von §127 Absatz 4 Satz 2 BauGB für Strom, Frischwasser sowie Telekommunikationseinrichtungen; Käufer verpflichtet sich, diese Kosten und Beiträge direkt an den Versorgungsträger zu bezahlen.“ In keinem Wort ist hier erwähnt, dass der Versorgungsträger für Strom der Baugebietsentwickler selbst ist. Wir müssen an dieser Stelle feststellen, dass wir in diesem Punkt arglistig getäuscht wurden!
Nicht vorhandene Einspeisevergütung
In dem Bebauungsplan des Baugebietes ist festgelegt, dass jeder Bauherr pro Wohneinheit 25qm Photovoltaik auf dem Dach installieren muss. Dies ist durchaus begrüßenswert. Aufgrund der Tatsache, dass man im Schnitt nur 30% des selbst produzierten Strom nur selbst konsumieren kann, ist die Einspeisung gegen eine auf 20 Jahre festgelegte Einspeisevergütung essentiell bei dieser Investition. Generell besteht bei einem Direktanschluss an das Netz der Stadtwerke dabei auch kein Konflikt. Aufgrund der Tatsache, dass im Solardorf Müllerstraße nur ein Übergabepunkt der Stadt für Strom UND für Fernwärme besteht, ist eine Produzentengenaue Auswertung nicht möglich. Eine Einspeisung in das ÖFFENTLICHE Netz ist damit auch nicht gegeben und damit auch keine Einspeisevergütung. KEINER der Bauherren besitzt im übrigen einen Liefervertrag für Strom oder für Fernwärme. Wenn ein solcher Vertrag verlangt wird, zeigt der Baugebietsentwickler immer seinen Vertrag und sagt „wir haben doch einen Vertrag“. Unter solchen Voraussetzungen kann keine Investition in Photovoltaik sinnvoll und vor allem wirtschaftlich erfolgen. Der Umstand der Nichteinspeisefähigkeit wurde sehr spät vom Baugebietsentwickler gestanden, wohingegen bis heute der zuständige Mitarbeiter der beauftragten Photovoltaikfirma das Gegenteil behauptet.
Abrechnung des Strom und Fernwärmeverbrauchs, Smart Grid
Gespannt waren wir auf die erste Abrechnung des Stroms und der Fernwärme durch den Baugebietsentwickler. Die Nachbarn wussten aufgrund der fehlenden vertraglichen Grundlage zu Anfang nicht, was sie die Kilowattstunde Strom oder Fernwärme kostet. Eigentlich wissen wir dies bis heute nicht. Ohne eine vertragliche Grundlage und ohne eine ordentliche Ermittlung der Verbräuche, z.B. nach Hausgröße, KfW-Standard, Bewohner des Hauses oder ähnliches wurden im Mai 2014 auf einmal Abschlagszahlungen verlangt. Dieser Umstand an sich ist schon recht unseriös. Im Folgenden, auch nachzulesen auf der Facebookseite wird auf sozialistische Art und Weise, auch direkt an uns Bauherren, mit Durchschnittszahlen kommuniziert. Wir bekamen in der Folge auch „unsere Abrechnung der Stadtwerke Norderstedt“ in Kopie zugesendet, wo der Verbrauch des ganzen Baugebietes zu finden ist. Darauf folgend wurde der Wert durch die Summe der am privaten Netz angeschlossenen Häuser geteilt und diese Zahl präsentiert. Diese Zahl ist völlig verursachungsungerecht und mit dieser Zahl hausieren zu gehen ist in höchstem Maße unseriös!
Wir sind keine linke Kommune, wo „deins ist auch meins, also alles ist unser“ ist. Wir wollen keine Durchschnittsmischpoke, sondern eine bedarfsgerechte Auswertung und Abrechnung. Auch für den von den Photovoltaikanlagen produzierten und von anderen Nachbarn konsumierten Strom gibt es keine Gutschrift auf der Rechnung. Ein interner Verrechnungssatz, welcher dabei zugrunde gelegt werden könnte, ist nicht bekannt. Die Structure Ware, das Smart Grid, welches die Aufgabe hätte, den Tausch des Stroms zu dokumentieren und zu steuern, wird nicht mehr umgesetzt, da der Baugebietsentwickler die dafür fälligen 240.000 Euro nicht mehr bereit ist zu investieren. Anstelle dessen wird die Firma E3DC darum gebeten, ein eigenes Abrechnungswesen auf Basis der S10-Speicher, welche bei einigen Nachbarn verbaut sind, zu entwickeln. Da aber 40% der Bauherren, vertraglich und auch aus wirtschaftlichen Gründen, diesen Speicher nicht einbauen werden, ist die Frage der Sinnhaftigkeit zu stellen!
Wertung und Aufruf
Wie man aus dem „kurzen“ Abriss erkennen kann, und dieser ist noch nicht ins Detail gegangen, ist die Gesamtsituation für die Bauherren komplex und in gar keinem Fall zufriedenstellend. Nicht nur, dass man es mit der Schilling Projekt Gesellschaft mbH mit einer Gesellschaft zu tun hat, welche kaum eine Zusage schriftlich tätigt und die Aussagen sich innerhalb kürzester Zeit oft als nicht zutreffend herausstellen, stellt sich die Stadt Norderstedt nicht schützend vor ihre Bürger, sondern verfolgt völlig an der rechtlichen sowie technischen Realität vorbei die Umsetzung des Projektes. Dies ist in hohem Maße belastend für alle Bauherren und wird wahrscheinlich nur aus dem Grunde so stringend vom Stadtrat Thomas Bosse verfolgt, weil die Stadt Norderstedt für das Konzept „Solardorf Müllerstraße“ im November 2013 vom Land Schleswig-Holstein einen mit 5.000 Euro dotierten Preis erhalten hat. Wir fordern die Stadt und den Stadtrat auf: Beenden Sie das ständige Hickhack und schaffen Sie Fakten, mit dem beide Seiten, Baugebietsentwickler und Bauherren, leben können!