Unsere Möglichkeiten im Bebauungsplan 278 Norderstedt

von | Apr 18, 2014 | 0 Kommentare

Das Artikelbild stammt aus dem städtebaulichen Entwurf der Stadt Norderstedt und zeigt das Baugebiet an der Müllerstraße in Norderstedt. Bildquelle: Goodnest

Die Begründung des Bebauungsplans Nr. 278, die Grundlage für das Baugebiet Ossenmoorring ist, ist knappe 60 Seite lang. Um genau zu wissen, was wir bauen dürfen und was nicht, bzw. an welche Vorgaben wir gebunden sind, habe ich mir diesen einmal genau angesehen.

Planungsanlass und Planungsziele 
Der Bebauungsplan Nr. 278 umfasst ein Planungsgebiet von etwa 32.635qm. Im Dezember 2012 wurde angegeben, dass die bis dato unbebauten Grundstücksflächen zur Deckung der Wohnbedürfnisse von Familien beitragen sollen. “Die mit diesem B-Plan vorbereitete Siedlungsentwicklung soll insbesondere zur Förderung und Nutzung regenerativer Energien beitragen, so dass ein wirksamer Beitrag zum Klimaschutz geleistet werden kann” heisst es darin weiter.

Es wird darauf hingewiesen, dass von Bürgern die Kombination von B-Plan und Energiekonzept kritisch gesehen wurde. Als Reaktion wurde im B-Plan ausschließlich eine Festsetzung zur Nutzung von Sonnenenergie getroffen. Alle anderen Verpflichtungen, wie die Verpflichtung sich an das BHKW der Grundschule Glashütte anzuschließen oder ein Elektroauto zu erwerben, sollten und sind alle privatrechtlich gelöst worden.

Städtebauliche Konzeption 
Der Plan sieht weiter vor, dass das allgemeine Wohngebiet mit freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern in ein- bis zwei-geschossiger Bauweise errichtet wird. Dabei sollen die Häuser im Norden 10 Meter Abstand von den sich dort befindlichen Linden und ebenso 10 Meter Abstand von dem westlich angrenzenden Knick haben. Durch die ringförmige Straße “Ossenmoorring” wurde eine zuerst geplante flächenintensive Wendeanlage vermieden, weiter kann somit realisiert werden, dass die Gebäude entsprechend des angedachten Energiekonzeptes zur Sonne hin ausgerichtet werden können und somit die Photovoltaikanlagen optimal genutzt werden können. Es wird die Einrichtung einer 30er-Zone für die südliche Müllerstraße sowie für den Ossenmoorring angestrebt.

Energiekonzept
“Die Nutzung regenerativer Energiequellen wird durch die Verpflichtung zur Errichtung von mind. 25 m2 Photovoltaik-Anlagen / Wohneinheit gewährleistet. Die Anlagenteile sind ausschließlich auf den Hauptgebäuden, Nebenanlagen und Garagen sowie auf Gartenhäusern zu installieren.

Die Versorgung der im Gebiet errichteten Gebäude mit Heizenergie und Warmwasser soll durch ein Blockheizkraftwerk (BHKW) erfolgen. Dieses wird nördlich des Plangebietes im Bereich der Grundschule Glashütte durch die Stadtwerke Norderstedt errichtet. Darüber hinaus ist der Bezug von Strom vom BHKW möglich, da nur eine geringe Entfernung überwunden werden muss.
Bis heute steht dieses BHKW nicht und der Termin, zu welchem dieses fertiggestellt respektive erst einmal angefangen werden soll zu bauen, verschiebt sich regelmäßig nach hinten. Verlässlichkeit für die Planung sieht anders aus.

Im Rahmen der Erschließungsmaßnahme soll der Entwickler ein eigenes Stromnetz (Smart-Grid) nur für das Baugebiet erstellen, das die neuen Gebäude miteinander vernetzt. Dieses Netz soll laut den Aussagen von Norderstedts Baudezernent Thomas Bosse in dem Video “Leben mit der Energiewende 2” bereits den Grundstückseigentümern gehören, in der Zeitschrift “Sonnenenergie” im Heft 2/2014 beschreiben die Projektentwickler Schilling, dass sie das Netz erst einmal 3 Jahre selbst besitzen und danach geschaut werden soll was damit passiert.
Wie wollen nicht Netzbetreiber werden, diesbezüglich steht auch nichts in unserem Kaufvertrag. Wir werden uns an ein solches Netz nicht anschließen!

Das Smart Grid soll es ermöglichen, dass überschüssiger in den Photovoltaikanlagen erzeugter Strom, der nicht im Gebiet verbraucht wird, dezentral zwischengespeichert werden kann. So soll jede Wohneinheit über eine fest mit dem Gebäude verbundene Batterie sowie über ein Elektroauto verfügen. Bevor also eine Einspeisung von überschüssigem Strom in das Netz der Stadtwerke erfolgt, werden die vorhandenen Batterien geladen. Eine Rückführung von Batteriestrom zu den Verbrauchern des Baugebietes kann z.B. in den Abendstunden geschehen, wenn keine Solarenergie erzeugt wird.
Eine derartige Technik, welche markterprobt ist, gibt es nicht!

Die Pflicht zur Anschaffung und zum Betrieb eines Elektroautos wird privatrechtlich gesichert, ist in unserem Vertrag aber nicht enthalten bzw. wir haben uns dazu vertraglich nicht verpflichtet. Gerade wenn man den Strom nicht aus dem Auto zurück ins Haus holen kann, erschloss sich uns nicht der Sinn, ein reichweitenschwaches Elektroauto anzuschaffen, welches ja sowieso nicht als Erstauto genutzt werden könnte, sondern zu 90% nutzlos vorm Haus stehen würde.

Art der baulichen Nutzung
Für das innerhalb des B-Planes festgesetzte Baugebiet wird ein Allgemeines Wohngebiet (WA-Gebiet) gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Der geplante Siedlungsbereich soll sich hinsichtlich der baulichen Entwicklung mit der damit einhergehenden zweigeschossigen, offenen und in der Höhe begrenzten Bauweise (max. Firsthöhe 9,00 m) sowie der damit verbundenen lockeren Bebauungsstruktur mit Einzel- und Doppelhäusern in die Eigenart der Umgebung integrieren. Über die Begrenzung der Wohneinheiten pro Gebäude auf max. 2 soll eine für die Umgebung typische und städtebaulich angemessene Belegungsdichte (Wohnungen pro Gebäude) erreicht werden. Als Maß der baulichen Nutzung wird eine für diesen Bereich typische Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 bis 0,35 festgesetzt. Für unser Grundstück gilt aufgrund der privaten Grünfläche am nördlichen Grundstücksrand die höhere GRZ. Die GRZ gibt den Anteil der max. überbaubaren Grundstücksfläche bezogen auf die Grundstücksgröße an. Die festgesetzte GRZ darf durch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen i.S. d. § 14 BauNVO gem. § 19 Abs. 4 BauNVO um bis zu 50% überschritten werden, so dass sich bei einer GRZ von 0,35 eine max. versiegelbare Grundstücksfläche von 52,5 % ergibt. Eine 9m lange und 2,75m hohe Garage z.B. ist ohne Genehmigung an der Grundstücksgrenze zulässig.

Zum Schutz der natürlichen Ressourcen Boden und Grundwasser sind die nicht überdachten Stellplätze, Zufahrten und Zuwegungen mit wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Die Wasser- und Luftdurchlässigkeit des Bodens wesentlich mindernden Befestigungen – wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierung oder Betonierung – sind unzulässig. Die Durchlässigkeit des Bodens ist nach baubedingter Verdichtung auf mindestens 0,5 m Tiefe auf allen nicht bebauten Flächen wiederherzustellen.
Einer Pflasterung der Einfahrt, Terrasse sowie der Zuwege, wie wir es uns wünschen, steht demnach nichts im Wege.

Innerhalb eines 3 m breiten Streifens, gemessen von der Straßenbegrenzungslinie, sind im Bereich der Vorgartenzone Nebenanlagen, Stellplätze, Carports und Garagen nicht zulässig. Grundstückseinfriedungen entlang der öffentlichen Straßenverkehrsflächen und öffentlichen Grünflächen sind ausschließlich als Laubgehölzhecken, in die Drahtzäune integriert sein können, zu gestalten. Die Höhe der Laubgehölzhecken an öffentlichen Straßenverkehrsflächen ist auf 0,8 m Höhe begrenzt. (§ 92 LBO) Um eine angemessene Durchgrünung des Plangebietes zu erreichen, ist auf den Grundstücken je angefangene 400qm Grundstücksfläche mindestens ein standortgerechter Laubbaum (auch hochstämmiger Obstbaum) zu pflanzen (§ 9 (1) 25 a und b BauGB). Dächer von Nebenanlagen, Garagen und Carports mit flach geneigtem Dach bis 10 Grad Dachneigung sind extensiv zu begrünen. Carports und Garagen sind durch Kletter- und Schlingpflanzen (je 2 m türlose Wandlängen mind. 1 Pflanze) dauerhaft zu begrünen.

Der Grundwasserspiegel im Baugebiet hat einen Abstand von rund 3,50 m zum Oberboden.

Ver- und Entsorgung
1.) “Die Versorgung des Gebietes mit Wasser erfolgt durch die Stadtwerke Norderstedt durch Anschluss an die vorhandenen Netze.
2.) Die Versorgung der im Gebiet errichteten Gebäude mit Heizenergie und Warmwasser erfolgt durch ein Blockheizkraftwerk (BHKW), welches nördlich des Plangebietes auf dem Grundstück der Grundschule Glashütte durch die Stadtwerke Norderstedt errichtet wird. Darüber hinaus ist der Bezug von Strom vom BHKW möglich, da nur eine geringe Entfernung überwunden werden muss.”
Aus diesem Text lesen wir heraus, dass wir direkt durch die Stadt Norderstedt beliefert werden!
3.) Das auf den privaten Verkehrsflächen (Stellplätze, Zufahrten und Zuwegungen etc.) anfallende Oberflächenwasser wird auf dem Grundstück über einen bewachsenen Oberboden zur Versickerung gebracht.
4.) Die Stadt Norderstedt ist gemäß öffentlich-rechtlichem Vertrag über die Übertragung von Aufgaben der Abfallentsorgung im Kreis Segeberg, im Rahmen der Satzung über die Abfallwirtschaft, eigenverantwortlich für die Entsorgung der im Stadtgebiet anfallenden Abfälle zuständig.

Kosten und Finanzierung
Die innere Erschließung wird vollständig durch den Investor übernommen. Laut unserem Vertrag haben wir alle Kosten für die Erschließung unseres voll erschlossenen Grundstücks bereits mit unserem Kaufpreis bezahlt. Dazu gehört z.B. auch die Herstellung der endgültigen Straße mit Beleuchtung im Baugebiet oder auch die Vermessungsarbeiten am Grundstück.
Gleiches gilt für die Maßnahmen im Plangebiet und außerhalb für Ausgleichsmaßnahmen. Die Herstellung der östlich gelegenen Grünfläche wird zu einem Anteil von 1/3 von dem Investor getragen. Der städtische Anteil beträgt ca. 45.000 Euro. Das Regenrückhaltebecken innerhalb der öffentlichen Grünfläche wird in einem gesonderten Verfahren genehmigt und umgesetzt. Die Kosten hierfür belaufen sich auf etwa 550.000 Euro, die von der Stadt zu übernehmen sind.

Fazit
Als Fazit lesen wir aus der Begründung des Bebauungsplans heraus, dass wir aufgrund unseres Kaufvertrages nur zur Installation von 25qm Photovoltaik verpflichtet sind. Alle Wünsche, die wir bisher planerisch hatten, scheinen mit dem Bebauungsplan möglich zu sein. Die Bestandteile des sogenannten E-Pakets, hier unter Energiekonzept beschrieben, sind für uns rechtlich nicht bindend und wir werden diese auch nicht abnehmen.

Die drei W’s: wer, was und warum

Hallo, hier findest Du das Bautagebuch von Carina & Jonas. Wir haben lange überlegt, ob wir die Zeit neben dem Bau aufwenden wollen und ein Bautagebuch schreiben. Wir haben uns dafür entschieden, da es bisher kaum Informationen von Bauherren zu den Häusern von Suckfüll - Unser Energiesparhaus gibt. Die Beiträge spiegeln unsere persönliche Wahrnehmung des Baus wieder. Wir hoffen, dass wir damit dem Einen oder Anderen bei seinen Entscheidungen beim Bau helfen können und wünschen viel Spaß beim Stöbern.

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