Änderung der Gesetzeslage ab 2016

Im Jahr 2016 wird es jede Menge gesetzliche Änderungen für Immobilieneigentümer und Vermieter geben. Da dieses Thema auch für uns von Interesse ist, wollen wir einen Überblick über die wichtigen Neuerungen geben. Beginnend bei Änderungen für Vermieter und Immobilieneigentümer, möchten wir zuletzt auch einen Blick auf Neubauten werfen:

Mietpreisbremse kommt in weiteren Bundesländern

In Gebieten mit Mietpreisbremse dürfen Vermieter bei Neuvermietungen nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Neun Bundesländer haben das Gesetz der Mietpreisbremse seit dem Inkrafttreten am 1. Juni 2015 bereits beschlossen. Weitere Bundesländer ziehen 2016 nach. Brandenburg bremst ab 1. Januar 2016 in 31 Kommunen die weitere Steigerung der Mieten. Dazu zählen u.a. die Kommunen Potsdam, Schönefeld, Falkensee oder Oranienburg. In Thüringen laufen noch Gespräche zwischen der Landesregierung und Kommunen, sodass die Mietpreisbremse bereits zum Jahresbeginn in Kraft treten könnte. Auch in Niedersachsen soll die Mietpreisbremse 2016 eingeführt werden, unklar ist jedoch noch, wann genau und in welchen Gemeinden. In Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt, Sachsen und dem Saarland gibt es bislang keine Pläne, die Mietpreisbremse einzuführen.

Weitere Regelungen gibt es im Bezug auf die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen. Hier konnte der Vermieter nach der Sanierungsmaßnahme elf Prozent auf die Miete aufschlagen. Zukünftig ist hier nur noch ein Aufschlag von acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete erlaubt. Weiterhin darf die Miete in einem Zeitraum von acht Jahren um nicht mehr als 50 Prozent, maximal vier Euro pro Quadratmeter, steigen.

Rauchmelder werden in noch mehr Bundesländern Pflicht

Schon heute sind Rauchmelder in so gut wie allen Neubauten per Gesetz vorgeschrieben. Die Fristen für das Nachrüsten in Bestandsbauten sind etwas entspannter. Ab dem 01.01.2016 sind sie per Gesetzt in vier weiteren Bundesländern für Bestandsbauten verpflichtend zu installieren: in Niedersachsen, Sachsen-Anhalt und Bremen sowie im Saarland ab dem 31. Dezember 2016.
Keine Regelung zur Rauchmelderpflicht gibt es bislang in Berlin, Brandenburg und Sachsen. Es laufen aber bereits Diskussionen über eine entsprechende Verordnung, die Rauchmelder in Neubauten zur Pflicht werden lässt. In Berlin soll eine solche Verpflichtung wohl im Jahr 2017 kommen, aus Brandenburg und Sachsen ist nichts derartiges bekannt.

Quelle: rauchmelderpflicht.net

Es ist anzumerken, dass es aber keine staatliche Kontrolle des Einbaus von Rauchmeldern in Privatwohnungen gibt. Laut dem Gesamtverband Deutsche Versicherungswirtschaft muss die Rauchmelderpflicht von Versicherten zwar grundsätzlich beachtet werden – praktisch ergeben sich bei Nichtbeachtung jedoch kaum Auswirkungen auf den Versicherungsschutz. Grund dafür sei, dass das Fehlen des Rauchmelders nicht die Brandursache sei und ein höher ausfallender Schaden durch einen fehlenden Rauchmelder meist kaum nachzuweisen ist.

Bauvertragsrecht soll reformiert werden – Mehr Schutz für Bauherren

Laut dem Bauherrenschutzbund soll sich zwischen 2009 und 2013 die Zahl der Bauschäden verdoppelt haben. Grund genug für den Gesetzgeber, das Bauvertragsrecht zu reformieren. Der Entwurf sieht vor, im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) spezielle Regelungen für den Bauvertrag und den Verbraucherbauvertrag einzuführen. Mit dem neuen Gesetzentwurf soll erreicht werden, dass mehr Transparenz und Rechtssicherheit geschaffen wird. Kernpunkte der geplanten Neuregelung sind:

• Einführung einer Baubeschreibungspflicht des Unternehmers (beim Verbraucherbauvertrag):
  Eine detaillierte Baubeschreibung legt in neun Punkten u.a. Haustyp, Schallschutz, aber auch Armaturen und Außenanlagen genau fest.
• Verbindliche Vereinbarung über die Bauzeit (beim Verbraucherbauvertrag):
  Die Baubeschreibung muss dabei eine verbindliche Angabe über den Zeitpunkt der Fertigstellung erhalten oder, wenn bei Vertragsschuss der Beginn der Baumaßnahme noch nicht feststeht, muss die Dauer angegeben werden.
• Änderung und Ergänzung der Regelungen zur Abnahme:
  Auch in der Frage der Rechtssicherheit bei der Abnahme soll es eine Änderung geben. Bislang konnte der Käufer ohne Begründung die Abnahme verweigern und damit die Bezahlung der Restforderungen hinauszögern. Das soll künftig nicht mehr möglich sein.
• Einführung eines Anordnungsrechts des Bestellers einschließlich Regelungen zur Preisanpassung bei Mehr- oder Minderleistungen.
• Normierung der Kündigung aus wichtigem Grund.

Weiterhin soll ein Widerrufsrecht für Bauverträge eingeführt werden. Noch befindet sich der Reformentwurf im parlamentarischen Verfahren.

Neue Richtlinien für Wohnimmobilienkredite

Die Zinsen sind niedrig, Baugeld ist günstig. Sollte man meinen. Tatsächlich wird der Vertragsabschluss zukünftig wohl teurer und viele Interessenten werden gar keinen Kredit mehr erhalten. Denn: Bis zum 21. März 2016 muss die Bundesregierung eine EU-Richtlinie zur Verbesserung des Verbraucherschutzes bei Immobiliendarlehen umsetzen. Banken sind dann ab März verpflichtet, die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden noch strenger zu prüfen und dies auch entsprechend nachzuweisen.

Sollte das Gesetz allerdings in seiner jetzigen Form durch den Bundestag gehen, könnte es auch Vorteile für Kreditnehmer haben. Wenn eine Bank nach Abschluss des Kredits nicht nachweisen kann, dass die finanzielle und wirtschaftliche Lage des Kunden eingehend überprüft wurde, soll der Kunde seinen Kreditvertrag jederzeit kostenlos beenden können. Die Kreditnehmer besitzen dadurch sozusagen ein lebenslanges Widerrufsrecht. An dieser unbegrenzten Frist beim Widerruf soll nun aber gerüttelt werden. Ob die neue Regelung dann nur für Darlehensverträge gilt, die ab März 2016 geschlossen werden oder auch rückwirkend, ist noch nicht klar.

So oder so steht aber schon jetzt fest, dass durch die neuen Regularien der Verwaltungsaufwand steigen wird; das macht die Finanzierung tendenziell teurer. Positiv: Die derzeit zumindest in angesagten Städten stürmische Nachfrage wird sich etwas beruhigen, das Preisniveau konsolidieren. Zudem werden wohl Kunden mit zweifelhafter Bonität nicht bedient werden. Für Neu- und Anschlussfinanzierungen ist demnach zu prüfen, ob ein geplantes Immobiliendarlehen bereits vor März 2016 abgeschlossen werden sollte.

EnEV 2016: Der Energieverbrauch muss gesenkt werden

Ein Teil des Wirtschaftsverwaltungrechtes ist die Energieeinsparverordnung (EnEV). Durch die EnEV werden Bauherren bautechnische Standardanforderungen zum effizienten Betriebsenergiebedarf ihres Gebäudes bzw. Brauprojektes (Wohngebäude, Bürogebäude oder Betriebsgebäude) vorgeschrieben. Die EnEV soll dazu beitragen, dass energiepolitische Ziele der Bundesregierung, insbesondere ein nahezu klimaneutraler Gebäudebestand bis zum Jahr 2050, erreicht werden. So verpflichtet die Verordnung Hausbauer bereits seit mehreren Jahren dazu, erneuerbare Energien zu nutzen. Ab dem 1. Januar 2016 tritt nun die neue Stufe der EnEV in Kraft. Demnach darf ein im Jahr 2016 errichtetes Haus 25 Prozent weniger Primärenergie für Heizung, Warmwasser, Kühlung und Lüftung verbrauchen als ein Haus, das nach den aktuell geltenden Standards gebaut wird. Auch über die Dämmung des Gebäudes soll der Bedarf an Wärme um 20 Prozent gesenkt werden. Die technischen Anforderungen an Heizungs-, Warmwasser- und Lufttechnik steigen und es muss auf eine bessere Dämmung der Außenhülle geachtet werden. Die neuen Standards gelten für Häuser, für die ab dem 1. Januar 2016 ein Bauantrag eingereicht oder Bauanzeige erstattet wird. Somit sind Bauherren, die noch bis Ende 2015 den Antrag oder die Anzeige einreichen, aber erst 2016 bauen, davon noch nicht betroffen.

EnEV 2016: Förderung durch die KfW

Es sollte gut überlegt sein, ob man sich beim Bau eines Hauses mit den heutigen Mindeststandards der EnEV begnügt. Denn so wird die neue Immobilie bereits kurz nach Fertigstellung bautechnisch überholt sein. Es kann also ratsam sein, eine langfristige Perspektive vor Augen zu haben und schon jetzt nach zukünftigen Energiestandards zu bauen, insbesondere bei steigenden Energiepreisen und im Hinblick auf die Förderprogramme der KfW. Es existieren drei Klassen: die Effizienzhäuser 40, 55 und 70. Die KfW kündigt bereits an, dass es ab April 2016 gar keine Förderung mehr für den Standard 70 geben wird.

Beitragsbild: Bernd Kasper / pixelio.de